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張總最近遇到了個難題，所以特意上小盈的代理記賬公司進行咨詢。去年，張總以100萬元的價格購進了一塊地。這兩年土地逐漸升值，公司將土地以380萬的價格出售給另一個公司。其應繳各項稅費如下:城市維護建設稅適用稅率為7%，教育費附加征收率為5%，當地規定契稅適用稅率為4%(不考慮其他費用)。想咨詢一下如何做好財務規劃。

　　【分析】

　　一般情況下，納稅環節越多，產生的總稅負將越大。因此，減少銷售環節是常見的財稅籌劃思路。但土地增值稅正好相反，其納稅環節越多，總稅負可能越小。納稅人在銷售不動產或轉讓土地使用權時，若增加一個(或多個)中間環節，則可將一次高增值分解為兩次(或多次)相對較低的增值，從而降低增值率和適用高稅率的金額。

　　【對比】

　　籌劃前，直接出售給某公司，各項稅收合計133.75萬元。

　　具體計算:

應繳納轉讓無形資產增值稅=(380-100)x5%=14(萬元)。

應繳納城市維護建設稅、教育費附加=14x(7%+5%)=1.029(萬元)。

　　土地增值率=(380-100-14-1.029)÷(100+14+1.029)x100%=230.35%，適用稅率為60%，速算扣除系數為35%。

　　應繳納土地增值稅=(380-100-14-1.029)x60%-(100+14+1.029)x35%=118.72(萬元)。

　　各項稅收合計=14+1.029+118.72=133.75(萬元)。

　　籌劃后，增加銷售環節，公司可先將土地以200萬元銷售給具有關聯關系的A公司，再由后者以380萬元銷售給某公司，各項稅收合計89.872萬元。

　　具體計算:

　　公司應繳納轉讓無形資產增值稅=(200-100)x5%=5(萬元)。

　　公司應繳納城市維護建設稅、教育費附加=5×(7%+5%)=0.3675(萬元)。

　　公司應繳納土地增值稅:

　　1、扣除項目金額=100+5+0.3675=105.3675(萬元);

　　2、增值率=(200-105.3675)÷105.3675x100%=89.81%，適用稅率為40%，速算扣除系數為5%;

　　3、土地增值稅=(200-105.3675)x40%-105.3675x5%=32.58(萬元)。

　　A公司應繳納轉讓無形資產增值稅=(380-200)x5%=9(萬元)。

　　A公司應繳城市維護建設稅、教育費附加=9x(7%+5%)=0.6615(萬元)。

A公司應繳納契稅=200x4%=8(萬元)。

A公司應繳納土地增值稅:

　　1扣除項目金額=200+8+9+0.6615=217.6615(萬元);

　　2增值率=(380-217.6615)÷217.6615x100%=74.58%，適用稅率為40%;

3土地增值稅=(300-217.6615)x40%=32.9354(萬元)。

各項稅收合計=5+0.3675+32.58+9+0.6615+8+32.9354=88.54(萬元)。

　　【結果】

　　籌劃前后，雖然增加了納稅環節，但是籌劃后分段計算的土地增值稅增值率和適用稅率明顯降低，在記賬報稅時使整體成本降低45.21萬元，達到了籌劃效果。

　　政策依據

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字(1995)6號)第十條規定:條例第七條所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。

　　計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下:

　　(一)增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額x30%；

(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額x40%-扣除項目金額x5%；

(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%土地增值稅稅額=增值額x50%-扣除項目金額x15%(四)增值額超過扣除項目金額200%；

　　土地增值稅稅額=增值額x60%-扣除項目金額x35%公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數。