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   小盈代表自家代理記賬公司參加商會開設的一個晚宴。席間，大家交談甚歡，小盈也在交談中認識了喬總。喬總提到最近公司要出售一棟房子，想咨詢一下是否能進行稅務籌劃。小盈了解到的全部信息如下：

房屋不含增值稅售價為1600萬元，該房屋進行了簡單裝修并安裝了必備設施。根據相關稅法規定，該房地產開發業務允許扣除的費用為600萬元，增值額為800萬元。該房地產公司應該繳納土地增值稅、增值稅、城建稅、教育費附加以及企業所得稅，小盈表示其中可以使用兩次銷售籌劃方案。

　　【分析】

　　房地產銷售所負擔的稅收主要是土地增值稅和增值稅，而土地增值稅是超率累進稅率，即房地產的增值率高，所適用的稅率也越高。因此，如果可以分解房地產銷售的價格，從而降低房地產的增值率，則房地產銷售所承擔的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產在出售時已經進行了簡單裝修，因此，可以在簡單裝修上做文章，將其作為單獨的業務獨立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產進行納稅籌劃。

　　【對比】

　　籌劃前，應納土地增值稅為310萬元。

　　具體計算:

　　土地增值率=800÷600=133.3%。

　　應納土地增值稅=800x50%-600x15%=310(萬元)。

　　籌劃后，將該房屋的出售分為兩個合同。第一個合同為房屋出售合同，不包括裝修費用，房屋不含增值稅出售價格為1200萬元，允許扣除的成本為400萬元。第二個合同為房屋裝修合同，裝修費用不含增值稅400萬元，允許扣除的成本為150萬元。應納土地增值稅為155萬元。

　　具體計算:

　　土地增值率=600÷400=150%。

　　土地增值稅=600x50%-400x15%=240(萬元)。

　　【結果】

　　經過財稅籌劃，在進行記賬報稅時減輕企業成本負擔70萬元(310-240)

　　政策依據

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字(1995)6號)第十條規定:條例第七條所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。

　　計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下

　　(一)增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額x30%

　　(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的

　　土地增值稅稅額=增值額x40%-扣除項目金額x5%(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%土地增值稅稅額=增值額x50%-扣除項目金額x15%(四)增值額超過扣除項目金額200%

　　土地增值稅稅額=增值額x60%-扣除項目金額x35%公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數。