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霖霖是小盈代理記賬公司的老客戶，2019年1月份霖霖的房地產開發企業取得房產銷售許可證，開始銷售房產。到2020年底已經銷售了88%的房產，經過企業內部初步核算，該企業需要繳納土地增值稅1000萬元。目前該企業已經預繳土地增值稅3000萬元。霖霖想咨詢一下企業應當如何進行納稅籌劃，小盈建議采取推遲清算時間以達到籌劃的效果。

　　【分析】

　　根據房地產開發企業土地增值稅清算管理有關規定，已竣工驗收的房地產開發項目已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。如果該企業進行土地增值稅清算，則需要在2021年初補繳7000萬元稅款。如果該企業有意控制房產銷售的速度和規模，將銷售比例控制在84%，剩余的房產可以留待以后銷售或用于出租。這樣，該企業就可以避免在2021年初進行土地增值稅的清算，可以將清算時間推遲到2022年初。

　　【對比】

　　籌劃前，2021年初進行土地增值稅清算，需繳納土地增值稅8000萬元。

　　籌劃后，2022年初進行土地增值稅清算，需繳納土地增值稅8000萬元。

　　【結果】

　　這樣就相當于該企業獲得了8000萬元資金的1年期無息貸款。如果銀行同期貸款利率為7%，則該納稅籌劃在記賬報稅時可以為企業節約利息480萬元。

　　政策依據

　　《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(2006)187號)第二條規定:

　　土地增值稅的清算條件:

(一) 符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算:

1.直接轉讓土地使用權的;

　　2.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;

　　3.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的。

　　(二)符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算:

1.取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;　　

2.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;

　　3.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

　　4.省稅務機關規定的其他情況。