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老李是一家房地產公司的老總，也是小盈代理記賬公司新接的客戶。最近，老李因公司新開發的一個樓盤要繳土地增值稅深感煩惱。

　　老李的房地產開發公司于2018年8月成立，2019年3月取得一宗土地使用權，支付土地出讓金3600萬元。隨后，公司開始辦理土地使用權過戶的手續、搞規劃設計、進行“三通一平”等項工作，又辦理開工許可證、預售許可證等前期工作，該小區規劃為普通標準住宅。直到2020年9月才開始施工建設，在這期間發生費用3000萬元，財會部門作為“開辦費”處理。工程經過一年的施工，于2021年9月竣工。開發成本6300萬元，可售面積28000平方米，以單位均價6800元對外銷售，到2021年末，房產全部售出。發生期間費用180萬元，借款利息420萬元，但不能全部取得銀行借款證明，想咨詢小盈計算應交土地增值稅并出招稅務籌劃。小盈建議巧妙運用企業籌備期。

　　【分析】

　　根據稅法規定，房地產企業開工前的費用可以直接列入前期工程費用，在計算土地增值稅時扣除。本例中，3000萬元的開辦費直接列入前期工程費后，應交土地增值稅就會發生較大變化。

　　【對比】

　　籌劃前，土地增值稅的計算:

　　銷售收入總額=6800x28000=19040(萬元)。

扣除項目金額=(3600+6300)x130%=12870(萬元)。

增值額=19040-12870=6170(萬元)。

　　增值率=6170÷12870=47.94。適用稅率30%，速算扣除率為0。

　　應交土地增值稅=6170x30%-0=1851(萬元)。

　　籌劃后，土地增值稅的計算:

　　銷售收入總額=6800x28000=19040(萬元)

　　扣除項目金額=(3600+6300+3000)x130%=16770(萬元)。

增值額=19040-16770=2370(萬元)增值率=2370÷16770=13.54%。

　　增值率小于20%，免征土地增值稅。

　　【結果】

　　3000萬元的“開辦費”直接列入前期工程費后，增加了增值額的扣除項目，直接影響了增值率，在記賬報稅時為企業減少了1051萬元的成本負擔。

　　政策依據

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字(1995)6號)第七條規定:條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為:

　　(一)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一法規繳納的有關費用。

　　(二)開發土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本(以下簡稱房地產開發成本)包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

　　前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。

　  基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。