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田田在2019年10月在北京市區(qū)購(gòu)買了一套普通住房，并且已經(jīng)取得了房產(chǎn)證明，該套房子的價(jià)格為530萬元。2021年初，因?yàn)槟承┰颍锾餃?zhǔn)備將整套房子以580萬的價(jià)格轉(zhuǎn)讓出去。因?yàn)樯婕暗蕉惵蕟栴}，田田特意咨詢了財(cái)務(wù)代理公司的小盈。

　　【籌劃前分析】

如果此時(shí)轉(zhuǎn)讓，田田需要繳納增值稅:580÷(1+5%)×5%=27.62(萬元)，

需要繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加:27.62×(7%+3%+2%)=3.31(萬元)，

合計(jì)稅收負(fù)擔(dān):27.62+3.31=30.93(萬元)。

【解決方案】　　

因?yàn)樘锾锛敝鴮⑦@套房子出手，此時(shí)已經(jīng)無法等到持有滿2年再銷售住房了，為了享受滿2年免增值稅的政策，田田可以先實(shí)際銷售住房，等待滿2年后再辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。為保證購(gòu)房者的利益并預(yù)防田田未來再將住房銷售給他人或者不辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，雙方可以簽訂一個(gè)抵押借款協(xié)議。田田向購(gòu)房者借款580萬元，以該套住房作為抵押，并辦理抵押登記。這樣，不經(jīng)過購(gòu)房者同意，劉先生是不可能再將住房銷售給他人的。

　　同時(shí)，田田與購(gòu)房者簽訂一個(gè)購(gòu)買該套住房的協(xié)議，協(xié)議約定住房辦理過戶的日期為2021年10月，如果劉先生拖延辦理住房過戶手續(xù)，可以約定每拖延一日支付一定數(shù)額的違約金，如果田田拒絕辦理住房過戶手續(xù)，可以約定一個(gè)比較高的違約金，這樣就可以預(yù)防田田再以高價(jià)將住房出售給他人。

　 【結(jié)果】

通過納稅籌劃，在進(jìn)行記賬報(bào)稅時(shí)，田田可以減輕增值稅及其附加稅費(fèi)負(fù)擔(dān)30.93萬元。

【簡(jiǎn)明法律依據(jù)】

　　1、《增值稅暫行條例》;

2、《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》;

3、《城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》;

　　4、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》(國(guó)稅發(fā)(2005)172號(hào));

　　5、《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅(2016)36號(hào))。